Nekustamo īpašumu kadastrālās vērtības paaugstināšanās to īpašniekiem draud  ar lielu nekustamā īpašuma nodokļa pieaugumu. Saasinoties kadastrālās vērtības problēmai, atkal ir uzvirmojušas kaislības par to kādam būs būt nekustamā īpašuma nodoklim.

Nekustamā īpašuma nodoklis

Lai arī nekustamā īpašuma nodoklis parasti nav nodokļu konsultanta interešu objekts un ikdienā par tiem konsultējam tikai to, kas ir rakstīts likumā, tomēr arī manā praksē ir uzkrājusies zināma pieredze. Taču tā kā nebūt neesmu nekustamā īpašuma nodokļa speciālists, rakstā pieminēšu vien atsevišķus aspektus, kuri tiek popularizēti, bet man liekas aplami. Sauksim tos par aplamībām un mēģināsim tiem kaut ko pretnostatīt.

Aplamība Nr.1. Nekustamā īpašuma nodoklis nebūtu jāmaksā par vienīgo īpašumu

Šeit uzreiz paudīšu nepopulāru viedokli: uzskatu, ka nekustamā īpašuma nodoklis ir jāmaksā visiem un visām, kam īpašumā ir nekustamais īpašums. Ir, protams, pieļaujami izņēmumi, piemēram, tā vai cita maznodrošināto iedzīvotāju grupa, tomēr tam ir jābūt pamatotam izņēmumam.

Nekustamā īpašuma nodoklis pēc definīcijas ir maksājams par īpašuma tiesībām uz nekustamo īpašumu. Nekustamais īpašums neatrodas uz Marsa vai Jupitera, tas atrodas šeit, Latvijā, Rīgā vai citā pilsētā. Tas aizņem noteiktu vietu, izmanto infrastruktūru – ielas, ceļus, tiltus un pārvadus. Tas viss maksā naudu. Nekustamais īpašums atrodas mijiedarbībā ar infrastruktūru un tā prasa uzturēšanas izmaksas.

Īpašuma tiesības dod īpašniekam ne vien tiesības, bet uzliek arī pienākumu. Viens  no šādiem pienākumiem ir maksāt par infrastruktūras uzturēšanu. Un šeit pēc būtības nevar būt izņēmumi. Ja persona ir saņēmusi nekustamo īpašumu mantojumā, un to ir attīstījuši tās senči, arguments, ka nekustamā īpašuma cēlāji ir maksājuši nodokļus nav pietiekams. Jo šis mantinieks atrodas šeit un šodien, un gūst labumu no īpašuma šodien.

Aplamība Nr.2. Taisnīgākā nekustamā īpašuma nodokļa bāze ir tā tirgus vai kadastrālā vērtība

Katram nodoklim ir bāze, proti, lielums no  kuras nodoklis tiek aprēķināts. Nekustamā īpašuma nodoklim tā ir īpašuma vērtība (tirgus, kadastrālā, iegādes vērtība vai kāda cita). Šis ir jautājums, par kuru visvairāk tiek lauzti šķēpi. Tomēr uzskatu, ka jautājuma uzstādījums, kādu likmi un no kāda apjoma rēķināt, ir aplams.

Atceros, ka studiju laikā pasniedzējs uzdeva jautājumu: “Kā jūs domājat, kas valsts (vai pašvaldību) budžetā ir svarīgākais – ieņēmumu vai izdevumu daļa?” Un kā Jūs domājat? Protams, ka budžetā svarīgākā ir izdevumu daļa. Taču šobrīd, tāpat kā iepriekš, diskusijas notiek ne jau par izdevumu daļu, bet gan par to, kā pareizāk noteikt bāzi un likmi. Vai tā ir 1,5% vai 0,2%? Un tas notiek bez jebkādas sasaistes ar pašvaldības budžetu.  Ir acīmredzams, ka nekustamā īpašuma nodoklim ir jāsaskan ar labumu, kuru gūst īpašnieks un sabiedrība kopumā.

Vai nekustamā īpašuma nodokļa piesaistīšana tā tirgus vai kadastrālajai vērtībai atspoguļo labumu, kuru gūst sabiedrība? Ielu seguma atjaunošanas izmaksas, es pieņemu, būtiski neatšķiras Jūrmalā no Zilupes vai Liepājas. Taču, kā liecina prakse, nekustamā īpašuma tirgus un kadastrālā vērtība Jūrmalā ir neproporcionāli augstāka nekā tajā pašā Zilupē. Un ja persona ir mantojusi mājiņu Jūrmalā, kāpēc tai būtu jāmaksā vairāk nekā, ja tā ir mantojusi Zilupē?

Otra lieta kāpēc joprojām nevar tikt skaidrībā ar kadastrālajām vērtībām, ir tā, ka nekustamā īpašuma tirgus vērtība ir tiešā veidā saistīta ar kreditēšanas ciklu. Bankas nedod kredītu, attiecīgi īpašuma tirgus vērtība samazinās, kreditēšana pieaug – vērtība paaugstinās. Valsts izdomā izsniegt termiņuzturēšanās atļaujas nerezidentiem, nekustamā īpašuma cenas ceļas debesīs. Kāds gan kreditēšanas cikla un termiņuzturēšanas atļauju izsniegšanas politikai ir sakars ar vairums nekustamā īpašuma īpašniekiem vai ar pašvaldības budžetu?  Pareizi, nekāds! Kāpēc tad nosakot nekustamā īpašuma nodokļa bāzi no vecmāmiņas mantotas zemes, ir jāņem vērā citu personu veiktās spekulācijas ar nekustamo īpašumu?

Līdz ar to nekustamā īpašuma nodokļa pamata piesaistīšana nekustamā īpašuma tirgus vai kadastrālajai vērtībai ir nepareiza pašos pamatos. Vēl varētu būt pieļaujams to noteikt pēc nekustamā īpašuma iegādes vērtības, taču ne īpašuma vērtības svārstībām, kuras rada spekulanti un personas, kurām spekulācijas ir izdevīgas.

Aplamība Nr. 3. Nekustamā nodokļa likme ir jānosaka pēc maksimuma, piešķirot atlaides atsevišķām subjektu grupām

Patreizējā nekustamā īpašuma sistēma balstās uz maksimālo likmi, no kuras tiek piešķirtas atlaides sociāli mazāk aizsargātajām personu grupām. Tas nozīmē, ka “ļaunais” likumdevējs ir uzlicis lielu nastu, savukārt, “labais” vietvaldis piešķir lielas atlaides. Tādējādi nekustamā īpašuma nodoklis no tīri ekonomiskas kategorijas, iegūst politisku nokrāsu.

Pareizāk būtu, ja katrai sociālajai grupai atlaides tiktu piešķirtas automātiski un atbilstoši skaidriem kritērijiem. Vēl pareizāk, ka nodokļu likme tiktu piemērota progresīvi, t.i. vairākos līmeņos. Nodokļu likme visticamāk būtu jānosaka absolūtos ciparos par kvadrātmetru. To maksātu visi. Līdzīgi, kā tiek maksāts apsaimniekotājam par dzīvokļa platības kvadrātmetru. Pēc tam varētu paredzēt vairākus līmeņus, atbilstoši ienākuma līmenim, nekustamā īpašuma vērtībai, maksātāja rezidencei utt. Pie mūsdienu kibernētikas attīstības līmeņa, ticu, ka ir iespējams izveidot pietiekami komplicētu algoritmu, lai nekustamā īpašuma nodoklis būtu taisnīgs, godīgs utt.

Aplamība Nr.4. Komersantiem ir tikai godīgi maksāt lielāku nekustamā īpašuma nodokli

Neiebilstu pret to, ka komersantiem ir jāmaksā proporcionāli lielāks nodoklis, nekā iedzīvotājiem, tomēr vispirms aicinu paraudzīties uz tukšajām komerctelpām Rīgas ielās, piemēram, Aleksandra Čaka ielā. Kā nodokļu konsultants vairākkārt esmu saņēmis zvanus no komersantiem ar aptuveni šādu jautājumu: “valdība caur nekustamā īpašuma nodokli mūs dzen ārā no Rīgas, vai ir iespējams kaut ko darīt, lai to samazinātu”?

Tātad ir jāatceras, ka komersants nav kaut kāds naudas maiss, kurš var maksāt neierobežotu nodokļa apjomu. Turklāt, šis nodoklis iekļaujas tā izmaksu bāzē, sadārdzinot preci vai pakalpojumu un tādējādi tiešā veidā ietekmē konkurētspēju.

Aplamība Nr.5. Nekustamā īpašums nozīmē turīgumu un tāpēc bagātajiem ir jāmaksā vairāk

Principā šī  nodokļu politikas nostādne, ka bagātie maksā vairāk, ir pareiza. Jautājums tikai ir tas, kas tiek saprasts ar bagātību. Ģimene ar četriem bērniem nopērk māju uz kredīta, kas jāatmaksā 30 gadu laikā? Nerezidents iegādājas nekustamo īpašumu Jūrmalā utt. Persona ir saņēmusi mantojumu. Visos gadījumos īpašuma vērtība varētu būt vienāda (piemēram, 250 000 EUR.), bet personas bagātības līmenis – atšķirsies. Pirmajā gadījumā ģimene, iespējams, ir saknapinājusi pirmajai iemaksai un maksās 30 gadus hipotekāro kredītu, otrajā gadījumā ārvalstnieks ir nopircis īpašumu, lai, teiksim, iegūtu uzturēšanās atļauju un trešajā gadījumā īpašums ir saņemts mantojumā un mantiniekam ir izvēle – vai izmantot to vai pārdot to (visticamāk par ievērojami zemāku cenu, nekā to iegādātos augšminētais nerezidents).

Kā teica viens diezgan pazīstams ekonomists: “Nekustamais īpašums nav aktīvs, resp. tas neģenerē naudu, bet gan ir patēriņa priekšmets (dzīvojamā platība) vai ražošanas līdzeklis (komerctelpas), kurš savukārt pakļauts nodilumam. Par aktīvu tas kļūst tikai nekustamā īpašuma tirgus burbuļa situācijā, tajā īsajā laika sprīdī, kad īpašuma vērtība strauji pieaug līdz brīdim, kad burbulis plīst.” Diemžēl ilgtermiņā nekustamā īpašuma vērtība samazinās (īpašs piemērs tam pasaulē ir Japāna, kurā ir pilsētas, kurās dzīvojamās mājas pašvaldības piešķir pat par velti vai provinciālie ciemati Itālijā, kur pašvaldības ir gatavas piemaksāt, lai tikai tur kāds dzīvotu).

Līdz ar to uzskatīt, ka nekustamais īpašums vienmēr nozīmē bagātību un tā vērtība nepārtraukti pieaugs, ir aplams. Bez nekustamā īpašuma vērtības ir jāņem vērā virkne apstākļu. Es to sauktu par nekustamā īpašuma īpašnieka reitingu, vadoties no kura ir jānosaka nekustamā īpašuma nodoklis.

Aplamība Nr.6. Nodokļi ir jāpārnes no ienākumiem uz kapitālu un akcīzi

Šī nodokļu politikas nostādne tika formulēta kādu laiku atpakaļ, un ja tā tiktu īstenota burtiski, tad nodokļus maksātu tikai pasīvā ienākuma guvēji (procenti, kapitāla pieaugums utt.), nekustamo īpašuma īpašnieki, pīpmaņi, alkoholiķi un autobraucēji (vienmēr esmu apbrīnojis šo divkosību – palielināt budžeta ieņēmumus uz atkarīgo cilvēku rēķina, imitējot cīņu ar atkarībām, tā vietā, lai patiešām cīnītos pret pašām atkarībām). Nu tātad, lai palielinātu ienākumus no akcīzes nodokļa valstij būs nepieciešams vēl vairāk atkarīgo cilvēku, bet atgriezīsimies pie nekustamā īpašuma nodokļa.

Ja personas nodokļa slogs tiek pārnests no darbaspēka nodokļiem un uzlikts nekustamajam īpašumam, tad ļoti iespējams, ka persona izvēlēsies nekustamo īpašumu tādā vietā, kurā par to būs jāmaksā mazāk. Rezultātā, šāda pieeja atbrīvos dārgākās pilsētas (Rīga, Jūrmala) no iedzīvotājiem un komercsabiedrībām, dodot iespēju to apgūt bagātniekiem un nerezidentiem. Vai mums to vajag?

Darbaspēka nodokļu samazināšana vispār ir ļoti “tricky”. Diemžēl, mēs nedzīvojam sabiedrībā ar stabilu vidusslāni, kuri ir gatavi un arī vēlas maksāt nodokļus, liela daļa iedzīvotāju saņem nelielas darba algas. Protams, ka jebkuri mēģinājumi samazināt nodokļus maznodrošināto darba algām un uz tā rēķina palielināšana nekustamajam īpašumam, novedīs pie tā, ka pašvaldības (un arī valsts budžets) saņems mazāk iedzīvotāju ienākuma nodokli un vienlaicīgi arī aizbiedēs iedzīvotājus.

Domāju, ka politika ir jāveido tādā veidā, lai stimulētu uzņēmējus maksāt saviem darbiniekiem lielākas algas un līdz ar to arī nodokļu ienākumi paaugstinātos. Kādā veidā?  Domāju, ka atbilde ir diezgan acīmredzama, taču atstāsim to atbildīgo speciālistu rokās, kuri par to saņem atbilstošu atlīdzību.

Rezumējums

No augstāk aprakstītā man radās šādi secinājumi:

  • Nekustamā īpašuma nodoklis ir jāmaksā visiem īpašniekiem.
  • Nekustamā īpašuma bāze nevar būtu tikai un vienīgi tā vērtība (tirgus vai kadastrālā). Primāri ir jāformulē šī nodokļa plānotais pienesums un sabiedrības gūtais labums.
  • Uzskatu, ka būtu jāatsakās no nodokļa maksimālās likmes noteikšanas, tā vietā paredzot reitingu sistēmu, kurā nodokļa summa tiks aprēķināta no apakšas uz augšu, proti, sākot ar minimālo likmi, papildus palielinot likmi, ja subjekts atbilst noteiktiem kritērijiem, piemēram, iegādes vērtība, nerezidents utt., un samazinot to, ja pastāv kādi mīkstinoši apstākļi – apgādājamas personas, sociāli maznodrošināti utt.
  • Atņemot no viena nodokļa un pieliekot citam, budžeta ieņēmumu summa nemainīsies. Valsts politikai būtu jābūt vērstai uz iedzīvotāju algu palielināšanu, kas līdzi nestu arī nodokļu ieņēmumus budžetā.