Продажа недвижимой собственности: какие налоги нужно уплатить

Продажа недвижимой собственности

Для большинства владельцев недвижимой собственности ее продажа – не повседневная сделка. Напротив, обычно это крайне важное решение, требующее предпринять целый ряд действий, с которыми мы редко сталкиваемся в быту, поэтому данная процедура зачастую сопряжена с широким спектром эмоций. С точки зрения затраченного времени это тоже, как правило, долгий и непростой процесс. Необходимо оценить недвижимость, найти мотивированного покупателя, оформить юридическую сторону сделки и выполнить множество других действий, а также, что очень важно, – уплатить государству пошлины и, скорее всего, также налоги.

 

Цель данной статьи – рассмотреть существенные нюансы, связанные с налогообложением сделок с недвижимостью непосредственно для физических лиц, не ведущих хозяйственную деятельность, связанную с недвижимостью. В частности, для людей, владеющих одним или несколькими объектами, используемыми для собственных нужд – в качестве постоянного места жительства или проживания летом, а также в других целях, не считаемых коммерческой деятельностью.

 

В Латвии налог на прирост капитала нужно платить во многих случаях, когда собственная недвижимость продается дороже, чем была куплена. Чтобы подчеркнуть основную мысль, отметим, что физическим лицам в Латвии налог на продажу недвижимой собственности нужно платить в случае, если конкретная недвижимость продается по цене, превышающей уплаченную при покупке (или приобретении любым другим способом) с учетом вложений в нее. Уплате подлежит подоходный налог с населения от прироста капитала. Далее в тексте читайте о расчете налога, порядке уплаты, льготах и других существенных нюансах, о которых стоит знать, планируя продажу принадлежащей вам недвижимости. О налогообложении сделок, происходящих между юридическими лицами, читайте здесь.

Определение дохода, облагаемого подоходным налогом с населения

Закон «О подоходном налоге с населения» определяет доход от продажи недвижимости в виде прироста капитала, к которому применяется ставка налога 20 %.

 Прирост капитала рассчитывается по следующей формуле:

стоимость НС при продаже – стоимость НС при покупке – общая сумма вложений в НС

 

Важно отметить, что сумма вложений в недвижимость должна быть подтверждена оправдывающими сделку документами, например, накладными, счетами, чеками, выписками со счета и платежными поручениями, чтобы их можно было учитывать в расчете прироста капитала. Ранее Служба государственных доходов (далее в тексте – СГД) действительно практиковала признание только расходов, на которые имеются счета, накладные и подтверждающие платеж документы. Однако актуальная судебная практика предусматривает, что если налогоплательщик может наглядно подтвердить возникшие расходы, например, сметами, фотографиями, оценками, то оправдывающими расходы доказательствами считаются и альтернативные документы. В таких доказательствах, помимо прочего, должна быть указана конкретная сумма вложений, а также подтвержден факт, что оплата действительно состоялась, в противном случае существует вероятность, что СГД не разрешит включить данные расходы в расчет прироста капитала.

На практике нередки случаи, когда продавец не знает точную стоимость проданной недвижимости, поскольку он ее не покупал, а, например, получил в подарок или в наследство. В таких случаях, когда владелец недвижимости не располагает информацией и оправдательными документами о стоимости приобретения объекта, чтобы рассчитать доходы от продажи недвижимости, стоимость ее приобретения определяется следующим образом.

• Недвижимая собственность приобретена до 31 декабря 2000 г., и физическое лицо не располагает документами, подтверждающими стоимость недвижимости. В данном случае стоимостью приобретения считается кадастровая стоимость недвижимой собственности в год ее отчуждения, скорректированная делением кадастровой стоимости на индекс потребительских цен за последние 10 лет до отчуждения недвижимой собственности. В свою очередь, после 31 декабря 2000 г. стоимостью приобретения (покупки) недвижимой собственности считается ее кадастровая стоимость на 1 января года получения ее в подарок или по наследству.
• Стоимость унаследованной или подаренной недвижимости определяется на основании стоимости, указанной в наследственной массе или договоре дарения, которая не превышает стоимость отчуждения недвижимости. Если в наследственной массе или в договоре дарения стоимость недвижимости не указана, то в зависимости от того, в какой период времени она приобретена, стоимостью недвижимости считается кадастровая стоимость в год отчуждения.
• Созданная недвижимая собственность. Если недвижимая собственность создана с целью ее заселения, возникла после 1 января 2001 г. и документальные подтверждения расходов на недвижимость отсутствуют, стоимостью ее приобретения считается кадастровая стоимость недвижимости в год ее сдачи в эксплуатацию.
• В случае, если имеющаяся в распоряжении недвижимость разделена на несколько объектов, которые продаются по отдельности, стоимость приобретения определяется от общей стоимости приобретения недвижимости согласно площади каждого отделенного объекта. При продаже такого рода собственности стоимость приобретения можно включить в расходы на отделение недвижимости.
• Недвижимая собственность приобретена на основании восстановления в правах– в этом случае стоимостью приобретения считается актуальная кадастровая стоимость недвижимости.
• Недвижимая собственность внесена в капитал в обмен на акции или доли капитала– доход определяется в виде разницы между номинальной стоимостью приобретенных взамен долей капитала или акций и остаточной стоимостью недвижимости.
• В случае обмена недвижимой собственности, как и в случае продажи, доход определяется путем вычитания из стоимости недвижимости при отчуждении ее стоимости при приобретении с учетом полученной доплаты. Ценой недвижимой собственности, приобретенной в сделке обмена, считается стоимость, указанная в договоре мены. Если в договоре мены стоимость приобретенной в обмен недвижимости не указана, она определяется на основании текущей кадастровой стоимости недвижимости в год совершения сделки обмена.

Помимо прочего поясняем, что лицо, совершившее сделку продажи недвижимости, может уменьшить облагаемый доход (прирост капитала), включив в стоимость приобретения расходы, связанные с ее приобретением, например, уплаченные государственные пошлины, комиссии и др.

Учитывая, что подавляющее большинство приобретает недвижимость с привлечением стороннего финансирования, важно отметить, что в стоимость приобретения также включаются уплаченные проценты по кредиту, взятому для приобретения данной недвижимости, если документально подтвержденная информация позволяет идентифицировать связь между кредитом и приобретением недвижимости.

В связи с признанием расходов поясняем, что ранее СГД практиковала признание только расходов, на которые имеются счета, накладные и подтверждающие платеж документы. Однако актуальная судебная практика предусматривает, что если налогоплательщик может наглядно подтвердить возникшие расходы, например, сметами, фотографиями, оценками, то оправдывающими расходы доказательствами считаются и альтернативные документы.

Освобождения

В некоторых случаях, при выполнении конкретных условий, доходы от продажи недвижимой собственности налогом не облагаются, несмотря на образование прироста капитала. В частности, нормы закона «О подоходном налоге с населения» предусматривают, что подоходным налогом с населения не облагаются доходы (прирост капитала) в следующих случаях:

Если физическое лицо продает собственность, принадлежавшую ему минимум 5 лет, которая в течение минимум 12 месяцев в течение пятилетнего периода являлась декларированным местом жительства данного физического лица. Если недвижимая собственность унаследована по договору, по закону или по завещанию лица, состоящего в браке или родстве до третьей степени, днем ее принадлежности плательщику считается день ее регистрации в Земельной книге.

• • Проживающее в Латвии физическое лицо, которое находится за пределами Латвии более 6 месяцев и заявило соответствующему учреждению о своем пребывании за границей. Если лицо было декларировано в собственности не менее 12 месяцев в течение любого пятилетнего периода, предшествующего заключению договора об отчуждении, то доход от отчуждения собственности налогом не облагается.
• Если соответствующая недвижимая собственность занесена в Земельную книгу в качестве единственной недвижимости физического лица, и этот доход заново вложен в недвижимую собственность аналогичной функциональности в течение 12 месяцев после отчуждения недвижимой собственности или до отчуждения недвижимой собственности. В свою очередь, если в недвижимую собственность аналогичной функциональности вкладывается только часть полученного дохода, налог снижается пропорционально части дохода, вложенной в новую недвижимую собственность аналогичной функциональности.
• Налогом не облагается доход от отчуждения недвижимой собственности, принадлежавшей физическому лицу (со дня регистрации соответствующей недвижимой собственности в Земельной книге) более 5 лет, которая в последние 60 месяцев до дня отчуждения недвижимой собственности была единственной недвижимостью физического лица.
• Доход, образовавшийся в результате раздела имущества при расторжении брака, если до дня заключения договора об отчуждении недвижимость была декларированным местом жительства обоих супругов.

На практике в связи с правом собственности на недвижимость нередки ситуации, когда латвийские многоквартирные дома не разделены на отдельные квартирные собственности. Соответственно, у всего многоквартирного здания один кадастровый номер, кадастровое обозначение, и в Земельной книге все квартиры отражены как единая недвижимая собственность. Для таких случаев пояснения норм закона «О подоходном налоге с населения» предусматривают, что при отчуждении многоквартирной недвижимой собственности, принадлежавшей лицу более 5 лет, налогом не облагается та ее часть, в которой лицо было декларировано минимум 12 месяцев. Несмотря на то, что нормы права конкретно не предусматривают аналогичное ограничение данного освобождения по принципу аналогии, мы считаем, что к многоквартирным домам тоже должно применяться освобождение, если продается единственная недвижимость, находившаяся в собственности более 5 лет.

Обращаем внимание, что применение вышеуказанных освобождений оценивается СГД на основании доступной ей информации в Земельной книге. Поэтому при совершении действий с недвижимостью крайне важно своевременно зарегистрировать имущественное право в Земельной книге.

Сроки подачи деклараций

Если в результате продажи недвижимой собственности образуется прирост капитала, физическим лицам необходимо подать СГД о полученном доходе декларацию дохода от прироста капитала, исходя из размера доходов, полученных за квартал (или за год).

Срок подачи декларации зависит от размера полученного за квартал дохода от отчуждения недвижимой собственности. Если совокупный доход физического лица – жителя Латвии превышает 1000 евро, декларацию нужно подавать раз в квартал до 15-го числа месяца, следующего за кварталом, в который налогоплательщик получил доходы от прироста капитала. В свою очередь, в случае, если доход не превышает 1000 евро, декларацию нужно подавать до 15 января следующего года.

Декларацию об уплачиваемом налоге нужно подавать в Системе электронного декларирования СГД. Если продажа недвижимой собственности не облагается подоходным налогом с населения, подавать декларацию не нужно, но если доход превышает 10 000 евро, его следует указать в годовой декларации о доходах в качестве необлагаемого дохода.

Декларацию можно исправить в течение трех лет после установленного законом срока, если в отношении соответствующих налогов и периодов таксации не начата или не проведена налоговая ревизия.

Рассчитанную сумму налогов нужно внести на единый налоговый счет не позднее 23го числа месяца подачи декларации. За несоблюдение установленного срока взимается пеня в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы долга за каждый день задержки платежа.

День получения дохода

День получения дохода играет важную роль в правильном расчете налога. Днем получения дохода в сделках купли-продажи недвижимости считается день, в который плательщику поступили деньги или другая оплата от продажи недвижимости. День получения дохода не имеет отношения ко дню заключения договора или регистрации имущественных прав в Земельной книге.

В свою очередь, если доход от отчуждения недвижимости поступает на протяжении нескольких периодов, то расходы, связанные с приобретением недвижимости, включаются в расчет облагаемого налогом дохода от отчуждения недвижимости пропорционально доходной части. К примеру, если стороны договорились, что платеж за приобретение недвижимости будет выполнен двумя частями – одна в этом году, а другая в следующем, налог должен уплачиваться дважды, и каждый раз при расчете прироста капитала расходы могут применяться пропорционально фактически полученным доходам.

Налоговые аспекты для нерезидентов

Согласно нормам закона «О подоходном налоге с населения», доход иностранного налогоплательщика (нерезидента) в качестве физического лица от продажи недвижимости облагается налогом, если это доход от недвижимой собственности в Латвии. Он применяется независимо от периода владения недвижимостью нерезидентом, кроме резидентов стран – участниц ЕС или Европейской экономической зоны. К доходу нерезидентов от продажи недвижимости, равно как и к резидентам Латвийского государства, применяется ставка 20 %.

Важно учесть, что если нерезидент является резидентом страны, с которой Латвия заключила действующую налоговую конвенцию (договор о предотвращении двойного налогообложения и неуплаты налогов), условия которой предусматривают особый порядок применения налога, нерезидент вправе применять порядок, предусмотренный налоговым договором. Однако, руководствуясь практикой, мы можем утверждать, что доходы от продажи недвижимой собственности в Латвии всегда будут облагаться налогом в Латвии.

Если нерезидент получает доход от продажи недвижимости физическому лицу, не ведущему хозяйственную деятельность, нерезидент рассчитывает подоходный налог с населения от данного дохода и подает декларацию о доходе от капитала в СГД до 15-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода, как и резидент.

В ситуациях, когда недвижимую собственность приобретают зарегистрированные в Латвии коммерсанты, кооперативные общества, постоянные представительства нерезидентов (иностранных коммерсантов) и др., т. е. резиденты, зарегистрированные как лица, ведущие хозяйственную деятельность, для них действующее регулирование предусматривает возможность удержать налог из дохода, полученного нерезидентом от отчуждения капитальных активов, применяя подоходный налог с населения по ставке 3 %. Однако нормы закона «О подоходном налоге с населения» предусматривают, что и в этом случае нерезидент вправе применить стандартный порядок, устанавливая прирост капитала, за который уплачивается налог 20 %, если решит, что это для него выгоднее.

В продолжение поясним, что если плательщик дохода, обязанный удержать подоходный налог с населения в момент выплаты, применяет подоходный налог с населения, однако уплачиваемый налог от прироста капитала меньше уплаченного, нерезидент вправе подать годовую декларацию о доходах и вернуть удержанный налог.

Доход от отчуждения личных вещей

Еще один существенный нюанс в сделках с недвижимостью – продажа личных вещей: в частности, вместе с недвижимостью нередко продаются и личные вещи, например, мебель. В Латвии доходы от продажи личных вещей (мебели, бытовой техники и др.) физическими лицами налогом не облагаются, за исключением случаев, когда сделка соответствует одному из указанных далее критериев:

• сделки совершаются регулярно и систематически, достигая 3 или больше сделок в год и 5 или больше сделок за три года;
• полученный доход превышает 14 229 евро, за исключением случаев, когда доход получен от продажи личной недвижимой собственности;
• количество находящихся в собственности вещей свидетельствует о ведении хозяйственной деятельности на возмездной основе;
• экономическая сущность деятельности или количество принадлежащих лицу вещей указывает на систематическую деятельность на возмездной основе.

Зачастую на практике личные вещи включаются в цену недвижимости, однако всегда есть возможность структурировать сделку таким образом, чтобы личные вещи продавались отдельно от недвижимости. Тем самым продавец может уменьшить прирост капитала и уплатить меньший налог.

Физическое лицо обязано декларировать не облагаемые налогом доходы при подаче годовой декларации о доходах (приложение D1), если их сумма превышает 10 000 евро.

Пошлина Земельной книги

Нельзя забывать о том, что в Латвии за регистрацию имущественных и других прав в Земельной книге взимаются пошлины Земельной книги. В частности, при покупке недвижимости обязательным требованием согласно закону «О налоге на недвижимость» является регистрация своего имущественного права в Земельной книге. Правила КМ «Правила о государственной пошлине за регистрацию имущественных и залоговых прав в Земельной книге» предусматривают, что за регистрацию имущественных прав физические лица обязаны уплатить государственную пошлину в размере 1,5 % от суммы сделки. С 1 января 2022 г. максимальный размер пошлины за регистрацию имущественных прав физического лица составляет 50 000 евро, если:

• недвижимая собственность приобретена на основании договора или дарения;
• недвижимая собственность продается с торгов на основании судебного решения.

Размер пошлины за регистрацию имущественных прав на недвижимую собственность может отличаться:

• за регистрацию имущественных прав в Земельной книге с лиц, состоящих в родстве до третьей степени, за каждую недвижимую собственность взимается процентная ставка в размере 0,5 % от стоимости недвижимости;
• при отчуждении недвижимой собственности на основании договора дарения – 3 %;
• для лиц, приобретших недвижимую собственность, используя предоставленную государством помощь на приобретение или строительство недвижимости, государственная пошлина составляет 0,5 %, если стоимость недвижимости не превышает 100 000 евро, и 500 евро + 1,5 %, если стоимость недвижимости превышает 100 000 евро.

Также необходимо учитывать, что обязательной предпосылкой для регистрации прав новых собственников в Земельной книге является погашение основной задолженности по уплате налога. 

Выводы

Резюмируя, поясним, что применение подоходного налога с населения к доходу от отчуждения недвижимости или к доходу от прироста капитала нельзя считать неясной или недостаточно освещенной в литературе темой. Имеются несколько постановлений Сената, а также многочисленные публикации. К тому же само нормативное регулирование тоже довольно понятное и компактное. Но все-таки время от времени возникают вопросы, требующие углубленного анализа.

Кроме того, отметим, что сделки с недвижимостью по своей сути и по юридическим аспектам бывают очень многообразны, и нюансы расчета налога к уплате или применения освобождения от налога в разных ситуациях отличаются, поэтому перед заключением сделки отчуждения недвижимости крайне важно изучить и понять предусмотренные законом требования и нюансы. Кроме того, на практике возникают ситуации, на которые нормы закона не дают однозначного ответа, поэтому все желающие могут получить справку СГД о своих правах в конкретной ситуации. Справка не только даст ответы на ситуацию налогоплательщика, но и послужит дополнительной защитой. В частности, если адресат справки или лицо, которому выдана справка, поступил согласно указанному в справке, впоследствии изданный учреждением административный акт, относящийся к вопросу, по которому выдана данная справка, не может быть менее благоприятен для адресата – это следует из положения Административно-процессуального закона касательно юридических последствий справки для учреждения. Таким образом, выданная СГД справка обязательна для самой СГД независимо от того, какие функции выполняет инспектор СГД, в том числе налоговый аудитор. Необходимо помнить о том, что справка СГД является обязательной только и исключительно для ее адресата.

Помимо прочего, СГД разработала методический материал, в котором не только описаны требования, предъявляемые нормами права, но и рассматриваются различные примеры. С методическим материалом можно ознакомиться здесь: https://www.vid.gov.lv/sites/default/files/1metodiskais_m_iin_no_nekustama_ipasuma_atsavinasanas_ienakuma_1-1_0504.pdf

В любом случае напоминаем, что физические лица обязаны регулярно следить за налоговыми платежами, поскольку они самостоятельно несут ответственность за правильное декларирование и уплату налогов, а неверно понятое налоговое регулирование или отдельные нормы права нередко становятся причиной для начала проверок СГД, что может привести к крупным штрафам, пеням и неприятностям.